Читать Безопасность сделок с недвижимостью. Основы
Автор-составитель Антон Анатольевич Шадура
ISBN 978-5-0059-2502-2
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
Юридические риски сделок с недвижимостью
– Обременения/долги/запреты
– Перепланировка
– Поддельные документы
– Семейное положение продавца
– Зарегистрированные лица в квартире
– Недееспособность лиц в сделках с недвижимостью
– Риски признания сделки недействительной
Перепланировка
Если в квартире сделана перепланировка, необходимо обязательно убедиться в ее законности – она должна быть согласована с органами местного самоуправления.
За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, которые могут вместе с квартирой достаться новому владельцу. Чтобы избежать этой ситуации, достаточно произвести визуальный осмотр, изучить выписку ЕГРН и технический паспорт квартиры – в документы должны быть внесены соответствующие изменения.
Обременения/долги/запреты
Перед покупкой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременений и не наложены ли какие-то запреты и аресты. Прежде чем приступить к заключению сделки, следует выяснить, не имеет ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. Например, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства. Информация об этом содержится в выписке Росреестра.
Также можно проверить самого собственника – не ведется ли в отношении него судебных разбирательств и дел о банкротстве. Рекомендуется проверить, нет ли у собственника долгов за коммунальные платежи. Для этого необходима справка из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.
Виды обременений/ограничений:
– Аренда;
– Ипотека;
– Рента;
– Арест;
– Запрет на регистрацию;
– Сервитут;
– Доверительное управление;
– Природоохранные (водоохранные и иные) зоны.
Зарегистрированные лица в квартире
Также необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги (справку). Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение.
Если не урегулировать данный вопрос до оформления сделки, то после покупки жилого помещения у нового собственника могут возникнуть проблемы со снятием с регистрационного учета и выселением пользователей, которые придется решать, скорее всего, в судебном порядке.
Выписка из домовой книги (справка) – это документ, сообщающий о том, кто прописан в домовладении – жилом доме или квартире. Выписка из домовой книги принадлежит к классу документов жилищного учета.
В 2017 году функции ведения жилищного учета были переданы МВД. Домовые книги отменили, а документацию перевели в цифровые архивы. Справку из таких архивов во многих регионах и называют выпиской из домовой книги, применяя это понятие как анахронизм.
Недееспособность лиц в сделках с недвижимостью
Участник любого гражданского договора должен в полной мере осознавать, что он делает; в случае с недвижимостью дееспособный продавец может самостоятельно реализовать свои права. Если он недееспособен, то сделка будет признана судом недействительной. Этим критерием иногда пользуются мошенники.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия.