С вступлением в силу 30 апреля 2021 года изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон о регистрации» или «Закон»), внесенных Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», многие вероятно возлагали большие надежды с точки зрения окончательного разрешения большинства вопросов в части порядка государственной регистрации договоров аренды зданий, помещений, сооружений. С указанного момента прошел более чем один год и возникает небезынтересный вопрос о том, каким образом отразились данные изменения в Закон о регистрации на практике. Как видится, прошедшего периода времени вполне достаточно, чтобы проанализировать ситуацию и сделать определенные выводы. Несмотря на то, что говорить о том, что судебная практика по применению новых положений Закона о регистрации полностью сформировалась возможно и нельзя, тем не менее, на мой взгляд, по определенным ситуациям примеров в практике сформировалось уже достаточно. Более интересный в этом плане вопрос состоит в том, каким образом отреагировал на указанные изменения Закона о регистрации регистрирующий орган (здесь и далее, в том числе в отношении территориальных подразделений, будет применяться термин «Росреестр»). Нужно заметить, что, как оказалось, на практике многие арендные специалисты либо не сразу узнали о самом факте вступлении в силу указанных положений Закона о регистрации (о чем я смог убедится на практике), либо не понимали, как такие изменения работают на практике и как их правильно применять, а потому предпочитали не рисковать и действовать «по старинке». Кто-то, возможно, попросту не стал придавать данным изменениям в Закон какого-либо существенного значения. Все это конечно не касается тех, кто с самого начала, т.е. в период действия прежней редакции Закона о регистрации, не боялся или не ленился оспаривать решения регистрирующего органа и добиваться справедливости в суде. В этой связи, полагаю будет интересным проанализировать ситуацию, сложившуюся до внесения соответствующих изменений в Закон о регистрации, после вступления в силу таковых и, самое главное, разобраться в вопросах практического применения тех или иных положений Закона, разобрав их на конкретных примерах.
Учитывая, что тема с договорами аренды настолько уже «заезженная» и «замыленная», а о договорах аренды чего только уже не написано, можно было бы задаться вопросом: о чем еще говорить и кому это может быть вообще интересно? В тоже время, на мой взгляд, в части государственной регистрации договоров аренды вопрос не затрагивается достаточно глубоко, не говоря уже о попытках критики как государственных органов, так и положений Закона.
Действительно, арендный рынок существует уже очень давно, система государственной регистрации существует и работает уже более 20 лет, практически все договоры аренды давно уже представляют собой стандартные типовые (шаблонизированные) формы, отработанные практикой многолетних сделок. Таким образом, можно прийти к логичному выводу, что никаких вопросов, которые требуют глобального или какого-то иного серьезного изучения оставаться не должно. В конце концов это всего лишь договор аренды, а не какой-нибудь сложный контракт, да еще и в рамках 44-ФЗ, например. Что там может быть сложного и до сих пор непонятного?